Derzeit werden viele Themen von der Corona Lage überlagert. Gleichwohl hat der Gesetzgeber zum Teil sehr wichtige Gesetze auf den Weg gebracht bzw. sind interessante Urteile ergangen, die es sich lohnt zu kennen. Der Grunderwerbsteuer unterliegen Vorgänge, bei denen ein Rechtsträgerwechsel stattfindet.
Beispiel: A verkauft sein Einfamilienhaus für 500 000 Euro an B. Durch diesen Rechtsträgerwechsel ist der grunderwerbsteuerbare Vorgang vollzogen und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Diese beträgt in Niedersachen 5 v.H., sodass 25 000 Euro an die Finanzverwaltung zu entrichten sind neben anderen noch anfallenden Grundstücksnebenkosten. In anderen Bundesländern beträgt die Grunderwerbsteuer zum Teil auch 6,5 v.H. Nicht selten gibt es Fälle, in den die Grundstücke nicht von einer Person, sondern von mehreren Personen im Rechtskleid einer Personen- bzw. Kapitalgesellschaft gehalten werden.
In diesen Fällen kann es ebenfalls zur Entstehung von Grunderwerbssteuer kommen, wenn anstelle der Grundstücke nur Gesellschaftsanteile veräußert werden. Bislang waren Anteilsübertragungen dann grunderwerbsteuerbar, wenn mindestens 95 v. H. der Anteile in einer Hand vereinigt wurden und zwar innerhalb von fünf Jahren. Dies wurde in der Praxis häufig dadurch umgangen, dass zunächst der Verkäufer für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren 6 v. H. der Anteile zurückbehielt und erst nach Ablauf der steuerschädlichen Frist die restlichen Anteile an den Erwerber übertragen hat.
Nunmehr ist eine Verschärfung der Regelungen insoweit erfolgt, dass die Grenze von 95 v. H. auf 90 v. H. reduziert und die steuerschädliche Frist von fünf auf zehn Jahre verlängert wurde, teilweise ist bei Anteilsvereinigung und wirtschaftlicher Vereinigung eine Vorbehaltenssperrfrist von 15 Jahren vorgesehen. Diese verlängerte Frist von 15 Jahren soll nach Stimmen in der Literatur dann allerdings nicht gelten, wenn anstelle einer Anteilsvereinigung eine Anwachsung erfolgt (aus der Personengesellschaft wird ein Einzelunternehmen), das heißt, alle Gesellschafter bis auf einen scheiden aus der Personengesellschaft aus.
Die wohl größte Verschärfung ist in dem neu geschaffenen § 1 Abs. 2 b GrEStG geregelt, wenn Änderungen im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft in Höhe von 90 v.H. innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erfolgen, ohne dass es hierbei auf das Erreichen einer bestimmten Beteiligungsschwelle ankommt. In letzter Sekunde wurde das Gesetz in § 1 Abs. 2 c GrEStG um eine sogenannte „Börsenklausel“ ergänzt, wonach Anteilsübertragungen, die an bestimmten Handelsplätzen erfolgen nicht den verschärften Regelungen des § 1 Abs. 2 b GrEStG unterworfen werden.
Grunderwerbsteuer und Instandhaltungsrücklage
Am 16. September 2020 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Teil- bzw. Wohnungseigentum nicht um die Instandhaltungsrücklage zu kürzen ist. Nach einem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19. März 2021 soll dieses verschärfende Urteil erst für Erwerbe anzuwenden sein, wenn der Notarvertrag nach dem 20. Mai 2021 geschlossen wird, Finanzministerium Baden-Württemberg, Aktenzeichen 3 – S 452.1/41.
Einkommensteuer – Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf
Nicht selten gibt es zwischen den Steuerpflichtigen und der Finanzbehörde abweichende Auffassungen darüber, wie die Grundstückspreise aufzuteilen sind. Grund hierfür ist, dass Anschaffungskosten die auf den Gebäudeanteil entfallen, steuerlich über die Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden können, Anschaffungskosten auf den Grund und Boden dagegen nicht.
Voraussetzung ist jedoch, dass der Haus- bzw. Wohnungskauf zum Beispiel durch Vermietung der Einkünfteerzielung dient. Zu diesem Zweck hat das Bundesfinanzministerium eine standardisierte Kaufpreisaufteilung vorgenommen. Dieser Aufteilung hat nunmehr der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 21. Juli 2020, Aktenzeichen IX R 26/19 eine Absage erteilt.
Im Fall hatten Käufer und Verkäufer im Notarvertrag den Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Danach entfielen rund 82 v. H. auf den Gebäudeanteil. Nach Berechnung durch die Finanzbehörde wurde der abschreibungsfähige Gebäudeanteil lediglich mit rd. 31 v. H. anerkannt. In solchen Fällen, so der Bundesfinanzhof, habe das Finanzgericht (Vorinstanz) das Gutachten eines unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen.
Die hierfür aufzuwendenden Kosten können aber leicht den Abschreibungsvorteil übersteigen, so dass im Vorfeld eine Auseinandersetzung mit den Finanzbehörden zu vermeiden ist. Die Aufteilung sollte sich an realitätsnahen Werten orientieren. Dies dürfte regelmäßig der Bodenrichtwert sein. Vergleichswerte aus der Ableitung aus Verkäufen unbebauter Grundstücke dürften in der Regel selten vorliegen. Eine Dokumentation der Wertfindung ist von Vorteil, ggfs. auch ein Verweis in der notariellen Urkunde.
Förderung des Neubaus von Mietwohnungen
Mit dem wiederbelebten § 7 b des Einkommensteuergesetzes hat der Gesetzgeber zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten für den Mietwohnungsneubau geschaffen.
Dieser zusätzliche Abschreibungsvorteil bemisst sich auf insgesamt zusätzlich 20 v. H. zu den normalen Abschreibungsbeträgen und verteilt sich auf das Jahr der Herstellung und die folgenden drei Kalenderjahre mit jeweils zusätzlich 5 v. H. Bei Erwerb neuer Wohnungen gilt dies nur, wenn die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
Die Förderung umfasst nicht nur den Neubau von Gebäuden, sondern auch die Schaffung neuer Mietwohnungen in bereits bestehenden Gebäuden.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme
■ 1. Bauantrag bzw. Bauanzeige zur Schaffung neuer bislang nicht vorhandener Wohnungen nach dem 31.08.2018 und vor dem 1. Januar 2022 (Eile ist geboten)
■ 2. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten betragen maximal 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bei höheren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten entfällt die Förderung – und zwar ganz)
■ 3. Eine weitere Voraussetzung ist die entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren; nicht begünstigt ist die vorübergehende Beherbergung von Personen.
Die förderfähige Bemessungsgrundlage der Abschreibungen ist auf einen Betrag von 2000 Euro pro Quadratmeter begrenzt, also maximal zwei Drittel der vorgenannten maximalen Höhe der förderfähigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von 3000 Euro Rückgängig zu machen sind die Sonderabschreibungen, wenn die Wohnung nicht zehn Jahre der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer unterliegt.
Ebenfalls rückgängig zu machen sind die Förderungen, wenn die Baukostenobergrenze von 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Jahr der Anschaffung- bzw. Herstellung überschritten wird. Die Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden, selbst wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht beendet ist.
Verbilligte Wohnraumüberlassung
Zwischen nahen Familienangehörigen wird nicht selten ein Mietzins vereinbart, der unterhalb der ortsüblichen Miete angesiedelt ist. Seit Beginn des Jahres 2021 müssen bei der verbilligten Wohnraumüberlassung die Werbungskosten nicht anteilig gekürzt werden, wenn die Wohnung zu mindestens 50 v. H. der ortsüblichen Miete vermietet wird. Maßgeblich ist die sogenannte Warmmiete.
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Thomas Franke
Langenhagen, 28. Juli 2021
