KassenaufzeichnungenZur Erinnerung: Spätestens ab 01.01.2020 müssen elektronische Kassensysteme fälschungssicher sein.Hierzu ist eine Zertifizierung notwendig. Alte Kassensysteme, die nicht an die neuen Rechtsvorschriften angepasst werden können, sind weiterhin bis 31.12.2022 verwendbar.Aber Vorsicht ist geboten, wenn Mängel aufgedeckt werden. In diesem Fall ist die Finanzverwaltung befugt, Hinzuschätzungen zu den Umsätzen vorzunehmen. In gravierenden Fällen kann sogar die Buchführung insgesamt als nicht ordnungsgemäß verworfen und in Gänze geschätzt werden.Zu beachten ist ebenfalls die Neuregelung in § 146 b der Abgabenordnung, wonach nunmehr die Finanzverwaltung befugt ist, eine unangekündigte Kassennachschau durchzuführen. Bei Ungereimtheiten kann sogar zu einer regulären Außenprüfung gem. § 193 der Abgabenordnung übergegangen werden. Bittere Folge hierbei ist, dass die Möglichkeit einer strafbefreienden Selbstanzeige gesperrt ist.Ferner ist zu beachten, dass keine generelle Registrierkassenpflicht besteht. Vielmehr ist es nach wie vor möglich, eine sogenannte offene Ladenkasse zu führen. Dies ist jedoch nur bei Führung eines Kassenberichts möglich.Die Ordnungsmäßigkeit der Kassenbuchführung erfordert bei Bareinnahmen, die mittels einer offenen Ladenkasse erfasst werden, einen täglichen Kassenbericht, der auf der Grundlage eines tatsächlichen Auszählens der Bareinnahmen erstellt worden ist. Ein Zählprotokoll, in dem die genaue Stückzahl der vorhandenen Geldscheine und -münzen aufgelistet wird, ist nicht erforderlich (BFH Beschluss vom 16.12.2016, X B 41/16, BFH/NV 2017, 310), gleichwohl jedoch anzuraten.Betroffene sollten also vorsorgen und die Kassenaufzeichnungen sorgfältig führen, wobei Sie einen täglichen Abgleich der vorhandenen Barmittel mit den Aufzeichnungen vornehmen.GrunderwerbsteuerNicht selten erleben Bauherren eine unangenehme Überraschung, wenn nämlich der Grunderwerbsteuerbescheid nicht nur den Grundstückskauf, sondern auch die Gestehungskosten des Gebäudes mit in die Bemessungsgrundlage einbezieht.Was ist passiert? Die Grundstücke wurden von einem oder mehreren Grundstückseigentümern erworben –zeitgleich oder vor Abschluss der Grundstückskaufverträge wurde ein sogenannter Generalübernehmervertrag abgeschlossen, wonach die Errichtung des oder der Gebäude durch einen Generalunternehmer schlüsselfertig übernommen wird.Nunmehr gibt es eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs, die wieder ein wenig Hoffnung macht, wenn ein wie oben beschriebener Steuerbescheid der Behörde eintrifft.Der Leitsatz der BFH Entscheidung lautet: Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist (BFH, Urteil vom 08.03.2017 - II R 38/14; veröffentlicht am 24.05.2017).Als Indiz soll nach Ansicht des Bundesfinanzhofes eine wesentliche Abweichung vom Angebot der Veräußererseite vorliegen, wenn sich die Flächengrößen und/oder die Baukosten um mehr als 10 % verändern.Ebenfalls als Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Bauvertrag soll bestehen, wenn ein zusätzliches Gebäude errichtet wird.Wird nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages die ursprünglich angebotene Baumaßnahme durch zusätzliche Bauten wesentlich verändert ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand zu verneinen, auch wenn die im ursprünglichen Plan enthaltenen Gebäude wie geplant errichtet werden.ArbeitszimmerEine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 29.11.2017, I R 58/15; veröffentlicht am 04.04.2018 ist von Interesse für Nutzer eines Arbeitszimmers, welches im hälftigen Miteigentum der Ehegatten steht.Wird nämlich ein gemeinsames Darlehen aufgenommen und werden Zinsen und Tilgung vom gemeinsamen Konto beglichen können die Abschreibungen und Schuldzinsen nur zur Hälfte steuerlich geltend gemacht werden.Zur Vermeidung dieser nachteiligen steuerlichen Folgen, sollte vorher fachkundiger Rat eingeholt werden.Thomas FrankeWirtschaftsprüfer und Steuerberater
Steuerliche Absetzbarkeit: Tätigkeit von Au-pairs
Als Au-pair verbessern hauptsächlich Frauen ihre Sprachkenntnisse und lernen das Leben eines anderen Landes kennen. Auch in Deutschland sind viele Au-pairs in Familienhaushalten tätig. Die Kosten für eine Au-pair können als Sonderausgaben und als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer abgesetzt werden. Bis zu 30 Stunden pro Woche kann das Familienmitglied auf Zeit für Tätigkeiten im Haushalt und in der Kinderbetreuung eingesetzt werden. Absetzbar sind zwei Drittel der Kosten, maximal aber 4000 Euro pro Jahr und Kind. Das Kind wohnt im Haushalt der Eltern und darf maximal 14 Jahre alt sein. Für behinderte Kinder gilt die Altersgrenze nicht. Außerdem kann ein Teil der Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Bis 20 Prozent der Kosten sind gemäß Paragraph 35a Einkommensteuergesetz ansetzbar, maximal aber 4000 Euro pro Jahr. Falls kein Vertrag über die Aufteilung der Tätigkeit vorliegt, geht das Finanzamt von 50 Prozent für die Kinderbetreuung und 50 Prozent für den Haushalt aus. Geltend machen kann die Familie neben der Gebühr für die vermittelnde Agentur auch das monatliche Taschengeld, Kost und Logis sowie weitere Ausgaben für öffentlichen Nahverkehr, Unfall- und Haftpflichtversicherung. Gegebenenfalls kommen noch Kosten für die Visumbeschaffung und Reisekosten dazu, sofern sich die Gasteltern daran beteiligen. Wie lassen sich Kost und Logis berechnen? Jedes Jahr gibt es eine Liste der amtlichen Sachbezugswerte für freie Unterkunft und Verpflegung. Im letzten Jahr können je volljähriger Au-pair pro Monat 192,10 Euro für freie Unterkunft gerechnet werden.
Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, sollte das monatliche Taschengeld nicht bar, sondern per Überweisung gezahlt werden. lps/Cb
Bei Schimmel: Mietminderung, auch wenn kein Baumangel vorliegt? Wer muss was beweisen?
Wenn Schimmel in einem Mietobjekt entsteht, argumentieren Vermieter oftmals, der Mieter habe nicht ordnungsgemäß geheizt und gelüftet sowie Möbel zu nah an die Wände gestellt. Mieter wenden dann regelmäßig ein, es läge ein Baumangel des Mietobjektes vor, der zu den Feuchtigkeitserscheinungen führe.
Geht der Streit um die Mietminderung und die Pflicht zur Sanierung des Schimmelschadens vor das Gericht, ist die Beweislast klar verteilt:
1. Zunächst muss der Mieter beweisen, dass es den Schimmel bzw. die Feuchtigkeitserscheinungen im Mietobjekt gibt; das ist relativ einfach und zwischen den Parteien auch häufig unstreitig.
2. Dann muss der Vermieter sich entlasten: Er muss beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in einer mangelhaften Bauausführung des Mietobjektes liegt. Dies ist in der Regel nur durch ein kostenintensives Sachverständigengutachten festzustellen.
3. Gelingt dem Vermieter der Entlastungsbeweis, muss der Mieter nun seinerseits beweisen, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat und der Schimmel trotzdem entstanden ist.
Bei der zweiten Stufe tragen Vermieter oft vor, das Mietobjekt entspreche den zur Zeit seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften und Regeln der Baukunst und sei deshalb baumangelfrei.
Das ist jedoch der falsche Ansatz: Auch wenn die DIN-Vorschriften und Regeln der Baukunst zur Zeit der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden sind, muss die klimatische Beschaffenheit der Mieträume so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 Prozent relativer Luftfeuchtigkeit gehalten werden kann, ohne dass sich Schimmel bildet. Dabei sind normale Mittel im Sinne einer üblichen Nutzung:
Erforderlich höchstens zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. 10 Minuten, Innentemperatur durchschnittlich 20 Grad Celsius, Möbel dürfen auch nah an die Wand gestellt werden.
Wenn der Mieter mehr tun muss, um das Mietobjekt schimmelfrei zu halten, liegt im mietrechtlichen Sinne ein Baumangel vor: Der Mieter kann die Miete mindern und der Vermieter ist verpflichtet, den Schimmel fachgerecht und nachhaltig zu beseitigen.
Die vorstehenden Ausführungen entsprechen der ganz überwiegenden Rechtsprechung und sind auch in einem jüngeren Urteil des Landgerichtes Lübeck wieder so bestätigt worden (Urteil vom 17.11.2017, AZ: 14 S 107/17).
Generell besteht beim Auftreten von Schimmel im Mietobjekt dringender Handlungsbedarf. Zur Vermeidung kostenträchtiger Gerichtsverfahren ist eine möglichst frühzeitige fachlich qualifizierte Rechtsberatung sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite zu empfehlen.
Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl
Rechtsanwälte
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