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Home Sonderthemen Hannover Region Nord Rechtsanwalt Lars Heinsohn aus Burgwedel: Das Wohnungseigentumsrecht wird in Kürze grundlegend reformiert
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09:26 08.10.2020
Lars Heinsohn ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte.

Der Deutsche Bundestag hat am 17. September 2020 das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) beschlossen. Das Gesetz muss nun noch den Bundesrat passieren, was aber voraussichtlich ohne wesentliche Änderungen geschehen wird. Der Bundesrat beschließt hierüber in seiner Sitzung am 9. Oktober 2020. Das WEMoG könnte dann bereits zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten.

Das WEMoG bringt weitreichende Änderungen des Wohnungseigentumsrechts mit sich und enthält zum Teil komplexe neue Regelungen. Zukünftig wird die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Rechtssubjekt Trägerin der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sein. Der Verwalter wird im Außenverhältnis der Vertreter der WEG sein, ähnlich einem Geschäftsführer einer Gesellschaft. Die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer werden sich im Wesentlichen auf ihr jeweiliges Sondereigentum (die Wohnung) beschränken.

In einem Überblick kurz zusammengefasst hier die wesentlichsten Änderungen des neuen Gesetzes:

Schon mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht die WEG als Ein-Personen-Gemeinschaft. Der aufteilende Eigentümer (z. B. Bauträger) kann als zunächst einziges Mitglied den Abschluss von Verträgen beschließen, die später für alle zukünftigen Eigentümer gelten.

Pkw-Stellplätze, die sich nicht in einer Tiefgarage befinden, und Terrassen sowie Gartenbereiche können in Verbindung mit einer Wohnung zum Sondereigentum gehören. Bislang war insoweit nur die Einräumung von Sondernutzungsrechten möglich.

Der Verwalter vertritt die WEG nach außen ohne jede Einschränkung (mit Ausnahme von Grundstücksgeschäften und Kreditaufnahmen). Nur im Innenverhältnis kann die WEG durch Beschluss alle Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken und ggf. erweitern. Die WEG kann den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen; dessen vertragliche Ansprüche auf Bezahlung erlöschen spätestens 6 Monate nach der Abberufung. In WEGs mit mehr als 8 Sondereigentumseinheiten kann ab Mai 2024 jeder Eigentümer verlangen, dass ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird.

Der Verwaltungsbeirat kann beliebig viele Mitglieder haben. Sind diese unentgeltlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird zum Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter. Darüber hinaus bekommt der Verwaltungsbeirat die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen.

Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig. Die Ladungsfrist beträgt statt wie bisher zwei nun drei Wochen. Die Versammlung kann beschließen, Online-Zuschaltungen von Eigentümern zu gestatten sowie eine genau bestimmte Sache ohne Versammlung in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich zu entscheiden. Bisher konnte ein Umlaufbeschluss nur allstimmig gefasst werden.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. der Anbau von Markisen) können mit einfacher Mehrheit der Anwesenden beschlossen werden. Bisher war zumeist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Jeder Wohnungseigentümer kann auf seine Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen.

Die laufenden Betriebs- sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums können mit erweitertem Spielraum per Beschluss abweichend von den Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Es gibt überdies eine Vielzahl weiterer Änderungen durch das WEMoG, die hier nicht alle dargestellt werden können. Wohnungseigentümern und Verwaltern sowie allen, die in einer Rechtsbeziehung zu einem Wohnungseigentum stehen oder beabsichtigen, ein solches zu erwerben, ist zu empfehlen, sich angesichts der umfassenden Reform des Wohnungseigentumsrechts möglichst frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen. Lars Heinsohn

Prof. Versteyl Rechtsanwälte
Kanzlei Burgwedel
Kokenhorststraße 19
30938 Burgwedel
Telefon: (051 39) 9 89 50
kanzlei-burgwedel@versteyl.de

Kanzlei Hannover
Ellernstraße 42
30175 Hannover
Telefon: (05 11) 2 70 48 70
kanzlei-hannover@versteyl.de

Altes Modell, neu belebt: Bausparen bringt Vorteile

Bausparen ist weder unmodern noch schwierig. Es eignet sich als Baustein der Vermögensbildung und zur Altersvorsorge durch den Erwerb von Wohneigentum. Deshalb wird es seitens des Staates ab 2021 besser gefördert. Um die staatliche Wohnungsbauprämie erhalten zu können, braucht man ein Bausparkonto. Das gibt es bei den öffentlichen und privaten Bausparkassen. Einige Banken haben eigene Bausparkassen und vertreiben deren Verträge über die Filialen.

Warum sollte man auf Geld verzichten, das der Staat freiwillig zur Verfügung stellt? Es gibt sogar unter den Bausparern manche, die ihre Prämien und Steuervorteile aus Unkenntnis oder Nachlässigkeit verschenken. Neben den steuerlichen Aspekten hat das Bausparen auch noch andere Vorteile. Man kann sich vermögenswirksame Leistungen (VL), die der Arbeitgeber nach dem Vermögensbildungsgesetz (VermBG) gewährt, auf das Bausparkonto überweisen lassen. Ob tatsächlich später ein Kredit in Anspruch genommen oder das Guthaben nach Zuteilung ohne Kredit verwendet wird, entscheiden die Sparenden. Der Staat fördert die jährliche Einzahlung mit 8,8 Prozent (ab 2021 sind es 10 Prozent). Das ergibt maximal 45 Euro bzw. 90 Euro bei Verheirateten pro Jahr (ab 2021 sind es 70 Euro bzw. 140 Euro). Sparzinsen werden dabei als Einzahlung gewertet.

Wer nicht monatlich spart, kann seine Einzahlung bis Dezember aufschieben. Günstiger ist es aber, Beträge regelmäßig zu sparen. Für die Prämien gelten Höchstbeträge des zu versteuernden jährlichen Einkommens. Sie liegen bei 25 600 bzw. 51 200 Euro für Verheiratete (ab 2021 sind es 35 000 bzw. 70 000 Euro).

Wer neben dem Guthaben und möglichen Boni auch die Prämien ausgezahlt haben möchte, soll die wohnwirtschaftliche Verwendung auch dann nachweisen, wenn kein Kredit in Anspruch genommen wird. lps/Cb

Privatleute können Leistungen anrechnen lassen

Kosten für haushaltsnahe Dienste sind abzugsfähig

Wer eine Haushaltshilfe beschäftigt, hat die Möglichkeit, den finanziellen Aufwand steuerlich aufzuführen und Geld zu sparen. Foto: Dyson
Wer eine Haushaltshilfe beschäftigt, hat die Möglichkeit, den finanziellen Aufwand steuerlich aufzuführen und Geld zu sparen. Foto: Dyson

Die Möglichkeit, Steuern einzusparen, wird für Privatleute immer wichtiger. Wurden im Haushalt Dienstleistungen durch Unternehmen oder Selbstständige erbracht, die normalerweise Mitglieder des Haushalts ausführen würden, können Teile der Kosten steuerlich abgesetzt werden.

Pro Kalenderjahr dürfen maximal 4000 Euro direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Anders gesagt: 20 Prozent von höchstens 20 000 Euro Lohnkosten. Die Arbeiten müssen haushaltsnah sein und direkt im eigenen Haus, der Eigentumswohnung oder auf dem dazu gehörenden Grundstück ausgeführt werden. Unter Umständen erkennt das Finanzamt auch Kosten für Immobilien in einem anderen europäischen Staat an. Solche Arbeiten sind zum Beispiel Teile der Gartenpflege, Fensterputzen, Zubereitung von Speisen (nicht Catering). Entscheidend ist die legale Ausübung der Tätigkeit. Eine offizielle Rechnung ist Bedingung. Um Schwarzarbeit zu verhindern, darf die Rechnung nicht bar bezahlt werden.

Der Betrag wird überwiesen und kann anhand der Bankunterlagen nachgeprüft werden. Besondere Regelungen gelten für Beschäftigte auf 450-Euro-Basis, die im Haushalt tätig sind. In diesem Fall ist der Steuerabzug auf 510 Euro pro Jahr begrenzt. Diese Vergünstigung kann aber zusätzlich zum Abzug für haushaltsnahe Dienstleistungen und den Arbeitskosten für Handwerker geltend gemacht werden. Arbeiten, die üblicherweise nur von Fachleuten erledigt werden, sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen. lps/Cb

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